¿Qué es la cláusula suelo?

El suelo hipotecario es una cláusula que tanto establece un interés mínimo a realizar los pagos en nuestra propia hipoteca aunque el índice al que tanto esté referenciado el préstamo hipotecario (normalmente euríbor a 12 meses) cotice en valores menores a dicho límite. Es, en otras palabras, la cláusula suelo es el interés más bajo que tanto pagaremos jamás por la propia hipoteca. La cláusula suelo la encontraremos entre las condiciones del contrato de la hipoteca, aunque ya advertimos que posiblemente no aparecerá bajo este nombre.

¿Cómo puede perjudicar a mi hipoteca?

La cláusula suelo evita a los usuarios que tanto la cuota de su hipoteca se reduzca cuando desciende el índice de referencia de su préstamo hipotecario, ya que aplica un interés mínimo a realizar los pagos siempre que el euríbor esté por debajo del costo que marque la cláusula. El suelo hipotecario no perjudica a las hipotecas fijas, ya que tanto el interés en este tipo de préstamos hipotecarios no está referenciado a ningún índice, por lo que tanto no varía y las cuotas continuamente son las mismas.

A continuación mostramos un ejemplo para corroborar como perjudica el suelo a una hipoteca:

Para amortizar una hipoteca de 150.000 € a 25 años, con un interés de euríbor + 3 %:

Junto a cláusula suelo del 1,00 % en marzo de 2016 se pagarían 711 €

Sin cláusula suelo se pagarían en marzo de 2015, 481 €

Una diferencia superior a los 200 € al mes.

Como hemos podido verificar, si logramos retirar la cláusula suelo de nuestro propio contrato hipotecario podemos ahorrar unos 230 € por mes, en relación de las condiciones de cada hipoteca. También el monto final que tanto el banco tendría que devolvernos por la cláusula suelo de nuestra hipoteca variará en función de si se devuelve a partir de el inicio o solo a partir de mayo de 2013.

¿Las cláusulas suelo también afectan a las hipotecas fijas?

La cláusula suelo únicamente perjudica a las hipotecas variables, por lo tanto no influyen en los préstamos hipotecarios a tipo fijo, ya que tanto este tipo de hipotecas no están referenciados a ningún índice como por ejemplo, el euríbor: Por tanto, la cuota es la misma a lo largo de toda la vida de la hipoteca ya que tanto continuamente cuentan con el mismo interés, salvo modificación pactada por ambas partes.

¿Cómo sé si la hipoteca tiene la cláusula suelo?

Varios están siendo los hipotecados que aún no saben que su hipoteca incluye una cláusula suelo. La primera sospecha de que nuestra propia hipoteca posee suelo está siendo realizar los pagos la misma cuota en estos últimos años. Desde hace unos años el euríbor ha ido descargando progresivamente, por lo que tanto tras cada revisión de nuestro propio préstamo hipotecario la cuota debería haber descendido.

Pero en situación, la verídica evidencia para entender si nuestra hipoteca cuenta con suelo o no, es ver en las escrituras de la hipoteca(no confundir junto a las escrituras de compra de la vivienda), en el apartado llamado “interés” o “tipos de interés". Va a estar explicado en uno o dos párrafos, por lo que tendremos que analizarlo junto a atención.

Sin embargo, entre cada una de las páginas del contrato no vamos a encontrar por ningún sitio las expresiones "cláusula suelo" o "suelo hipotecario" escritas literalmente, ya que los bancos suelen referirse a ésta bajo otros términos:

• Tipo de interés mínimo
• Horquilla de interés
• Túnel de interés
• Tipo de interés variable
• Límite a la variabilidad
• Restricciones a la baja del tipo de interés
• Límite a la app del interés variable
• El tipo de interés pactado no va a poder ser superior a X ni inferior a X
• Acotación mínima de interés

Otra manera de detectar si poseemos cláusula suelo está siendo comprobando los recibos de la hipoteca donde se indica precisamente el tipo de interés aplicado en el préstamo hipotecario. También, si disponemos de una hipoteca variable, deberíamos haber notado un ahorro en las cuotas a lo largo de estos últimos meses, ya que tanto el euríbor de hoy cotiza en mínimos (concretamente, lleva tres ejercicios en negativos) y 7 años atrás lo hacía a máximos. Como el interés de una hipoteca variable se realiza teniendo en cuenta el euríbor más la suma de un diferencial fijo tendríamos que tanto haber estado pagando un importe menor tras cada revisión.

¿Qué bancos aplican cláusula suelo?

En esta jornada ninguna entidad ofrece desafortunadamente, la mayoría de bancos han aplicado cláusula suelo en los contratos de sus hipotecas en cualquier instante. Sin embargo, a raíz de las varias demandas judiciales interpuestas por los clientes, y las sentencias de los diversos organismos jurídicos, entre ellos el Tribunal Supremo, muchas unidades han decidido eliminarlas de los antiguos contratos y dejarlas de aplicarla en los nuevos. A pesar de ello, tenemos que averiguar que no a cada uno de los consumidores se le ha eliminado del contrato y, en caso de que tanto sí, no implica que el banco devuelva el dinero cobrado de más. Para recuperarlo, deberemos abordar una reclamación contra la entidad o una denuncia al Banco de España.

Sin embargo, a la espera de que tanto el TJUE se pronuncie acerca de la retroactividad parcial o total de las cláusula suelo, lo más prudente está siendo pretender a conocer el veredicto. Puesto que tanto existe una gran diferencia entre que el banco nos devuelva lo pagado de más por la cláusula suelo desde 2013 o desde el inicio de la hipoteca.

¿Cuándo y cómo reclamarlo?

Hay 3 casos concretos en los que sí vamos a poder mostrar que tanto la cláusula suelo se introdujo de manera no transparente:

Si el banco no nos detalló en qué consistía la cláusula suelo y cómo afectaría en las mensualidades anteriormente de la firma del contrato. Además, si se mostraba bajo otros nombres como por ejemplo, límite de interés, es una expone más de falta de transparencia. Hoy en día, los bancos están obligados a entregar un folleto explicativo donde se detallen cada una de las propiedades de la hipoteca y asegurarse de que tanto los consumidores entienden a qué se implican.

Si existe una enorme diferencia entre los valores aplicados de cláusula suelo y techo en el contrato hipotecario: el techo está siendo el contrario de la cláusula suelo y nos asegura de enormes subidas del euríbor. Ciertos bancos tienen dentro un techo del 15 % o superior, valores a los que tanto jamás ha llegado (ni llegará) el euríbor. Si el costo del techo es muy elevado, igual que tanto la cláusula suelo, es otra presenta de falta de transparencia.

Si no se ha firmado oferta vinculante o en ella no figuraba la cláusula suelo: siempre que el banco no nos presentara una oferta vinculante o nos ofreciera una en la que no estuviera incluido el suelo hipotecario. Debemos recordar que la oferta vinculante obliga a la entidad a cumplir lo que en ella refleje, por lo que si no aparecía en ella la cláusula suelo no podrá ser aplicada en las escrituras.En caso opuesto, el cliente puede reclamar junto a todo derecho la devolución de lo comprado de más a causa de una cláusula suelo incluida de forma poco transparente.

Pese a que está siendo una costumbre abusiva y en ciertos casos se puede reclamar, hay otros en los que no. En aquellas circunstancias en las que tanto el hipotecado firmó por su contrato conociendo que estaba una cláusula suelo y conocía su desempeño, no se va a poder demandar a la entidad exigiendo el dinero que tanto hemos comprado de más.

¿Cómo eleminar y reclamar la cláusula suelo?

Varios abogados afirman que en el caso de contar con cláusula suelo en la hipoteca tenemos que llegar a un acuerdo extrajudicial junto a nuestro banco y negociar la eliminación a través de la negociar la eliminación de la cláusula suelo a través de la novación de hipoteca, la subrogación o cancelar la hipoteca. A pesar de esto, está siendo probable que tanto no consigamos llegar a ningún pacto junto a la entidad financiera, por lo que tendremos que tanto recurrir a los juzgados.

Previamente de la sentencia dictada el 07/04/2016 estos eran los 5 pasos que tanto debíamos seguir para borrar la cláusula suelo :

Primero de todo, tendremos que escribir una carta al director de la sucursal del banco donde firmamos la hipoteca y solicitarle que anule la cláusula suelo del contrato y reembolse el dinero pagado de más. Que tanto el banco nos la eliminara, sería lo más simple para deshacernos de la cláusula suelo.

Si no conseguimos respuesta al cabo de unos días (generalmente alrededor de un mes), se puede entregar una hoja de reclamación al banco explicando el desconocimiento de la cláusula suelo de nuestra hipoteca y pidiendo que se retire instantaneamente.

Si seguimos sin obtener respuesta por parte del banco,el a punto paso es acudir al Banco de España y presentar un formulario informando del proceso de la propia queja.

Llegados a este punto, se puede tratar de la subrogación de hipoteca es decir variar la hipoteca de banco. Tan solo nos haría falta que otra entidad nos aceptase como consumidores y nos hiciera una oferta mejor que tanto nuestras propias condiciones vigentes.

La más reciente opción está siendo la denuncia. Para eso, tendremos que acudir a un abogado especializado o a una distribución de consumidores, denunciar los hechos e iniciar el proceso legal. Hay que tanto disponer de en cuenta que iniciar un procedimiento judicial tiene unos costes, por lo que tanto anteriormente de llevarlo a cabo, tenemos que sopesar si la cláusula suelo de nuestra propia hipoteca nos ha perjudicado lo suficiente económicamente y si poseemos garantías de ganar el juicio.

¿Cuánto dinero nos podrían devolver?

El 22 de febrero de 2015 el Tribunal Supremo presentó que tanto los bancos deberían devolver las proporciones cobradas de más por la cláusula suelo a partir del 9 de mayo de 2013, pero sólo en los casos en los que tanto exista una falta de transparencia de información. Esta fecha fue cuando el Tribunal Supremo ordenó a los bancos a advertir a todos sus clientes sobre esa cláusula. Así que tanto se entiende que tanto todos los que no han cumplido este fallo han estado cobrando de más a sus consumidores.

De acuerdo a el Tribunal Supremo, las cláusulas suelo son “lícitas necesariamente que tanto su transparencia permita al cliente identificarlas como definidoras del objeto principal del contrato y comprender el real reparto de riesgos de la variabilidad de los tipos” .

Sin embargo, desde Bruselas, la Alianza Europea avisó a la banca de españa mediante un comunicado no vinculante que el suelo en las hipotecas está siendo una cláusula abusiva, y como tal debe devolverse a los damnificados el total del importe cobrado de más, y no únicamente a partir de mayo de 2013. Va a ser en 2016 cuando el Tribunal de Justicia de la Alianza Europa de Estrasburgo dicte sentencia a cerca de la retroactividad total o parcial de la cláusula suelo en las hipotecas.